作為資本市場(chǎng)重要的創(chuàng)新品種，公募REITs分紅穩(wěn)定、投資門(mén)檻低、與股債資產(chǎn)相關(guān)度小，兼具抗通脹等特性，成為銀行、保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者以及居民增長(zhǎng)財(cái)產(chǎn)性收入的投資新工具。
另類(lèi)投資新工具
多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs產(chǎn)品屬于風(fēng)險(xiǎn)收益特征介于股票和債券之間的另類(lèi)投資工具，但因?yàn)轫?xiàng)目屬性不同，公募REITs產(chǎn)品也呈現(xiàn)出不同的權(quán)益屬性。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)收益特征看，公募REITs有穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，波動(dòng)較低;風(fēng)險(xiǎn)收益低于股票，高于固定收益類(lèi)產(chǎn)品，較為適合追求穩(wěn)定投資收益的投資者，將為居民增加財(cái)產(chǎn)性收入開(kāi)辟新渠道。
平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人、東吳基金也認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有雙重屬性，投資者收益主要來(lái)源于分紅收益和資產(chǎn)價(jià)值提升帶來(lái)的份額價(jià)值增長(zhǎng)。從風(fēng)險(xiǎn)收益特征看，公募REITs產(chǎn)品預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。
不過(guò)，也有多位業(yè)內(nèi)人士指出，不能簡(jiǎn)單地把公募REITs等同于固定收益特征的產(chǎn)品。
“因?yàn)轫?xiàng)目的類(lèi)型不同、地域不同、運(yùn)營(yíng)管理人的能力不同，應(yīng)該有不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。不過(guò)，目前大部分都將其設(shè)為中等風(fēng)險(xiǎn)。”博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱表示，公募REITs價(jià)格波動(dòng)比債券要高，一些比較嚴(yán)格的投資人會(huì)把它與股票劃歸同一類(lèi)。
“如果只把公募REITs看成分紅收益的產(chǎn)品，就低估了公募REITs給投資者帶來(lái)的回報(bào)潛力。”紅土創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施基金投決會(huì)委員、外部專(zhuān)家，深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金首席投資官孔令藝也認(rèn)為，目前試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目?jī)深?lèi)：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)到期后不能延續(xù)，所以能夠給投資者帶來(lái)的回報(bào)是存續(xù)期間內(nèi)的收益;而產(chǎn)權(quán)型項(xiàng)目可以帶給投資者分享資產(chǎn)增值收益的機(jī)會(huì)，有更好的權(quán)益屬性。
天達(dá)共和律師事務(wù)所合伙人、公募REITs團(tuán)隊(duì)律師張璇表示，首批試點(diǎn)中污水、高速公路等項(xiàng)目，具備穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，較少受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，分配率相對(duì)穩(wěn)定;而產(chǎn)業(yè)園、物流園項(xiàng)目，受土地升級(jí)、租金、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素影響，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高。
長(zhǎng)期收益穩(wěn)健
基于公募REITs分紅穩(wěn)定、底層資產(chǎn)價(jià)值增值、抗通脹、與股債資產(chǎn)相關(guān)度較低等特性，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該類(lèi)產(chǎn)品較為適合保險(xiǎn)、銀行、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者，也將成為居民財(cái)產(chǎn)性收入的新選擇。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，公募REITs可以提供相對(duì)穩(wěn)定的分紅收益，資產(chǎn)長(zhǎng)期復(fù)合回報(bào)也較為可觀。公募REITs與股票、債券類(lèi)金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風(fēng)險(xiǎn)分散效果較好，具有較高的配置價(jià)值。
從投資角度講，東吳基金認(rèn)為，公募REITs比較適合追求長(zhǎng)期穩(wěn)定投資收益的個(gè)人或者機(jī)構(gòu)投資者：公募REITs以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定分紅為目標(biāo)，有利于引導(dǎo)養(yǎng)老金、保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金投資長(zhǎng)期收益型資產(chǎn);對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，這次試點(diǎn)推出的公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對(duì)抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)交易為普通投資者開(kāi)辟了新的資產(chǎn)配置路徑及退出機(jī)制。
“公募REITs適合各類(lèi)型投資人。”孔令藝表示，一方面，公募REITs非常適合保險(xiǎn)、社保等配置穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資者;另一方面，公募REITs也適合普通投資者作為家庭資產(chǎn)配置。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)43%的美國(guó)家庭配置了公募REITs。
不過(guò)，作為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)知還不夠深入，各家公募還要下大力氣做好公募REITs的投教工作，讓市場(chǎng)更了解該類(lèi)產(chǎn)品及其特征。
中金基金稱(chēng)，公募REITs是一個(gè)新產(chǎn)品，投資人對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知提升需要時(shí)間。中金公司(601995)和中金基金非常重視投資者教育。未來(lái)，中金也將持續(xù)將通過(guò)研究覆蓋，線上線下(300959)宣講培訓(xùn)活動(dòng)等，持續(xù)推動(dòng)REITs產(chǎn)品的投教工作。
胡海濱也稱(chēng)，“我們也在持續(xù)進(jìn)行公募REITs科普活動(dòng)，包括基金經(jīng)理路演、視頻、圖文等多種形式，方便讓各位投資者更加深入、清晰的認(rèn)識(shí)、了解REITs產(chǎn)品。”
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，公司配合監(jiān)管部門(mén)開(kāi)展了一系列的投教工作，比如強(qiáng)化信息披露，保護(hù)投資者利益;向投資者充分揭示REITs基金特有風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)公司還會(huì)針對(duì)更為廣泛的合格投資者群體開(kāi)展有針對(duì)性的投教工作。