5月31日，首批公募REITs面向公眾投資者發(fā)行。有基金人士透露，短短半日，就有REITs產(chǎn)品線上份額被搶光。
事實(shí)上，之前的網(wǎng)下投資者也表現(xiàn)出較大熱情，9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)。這與相關(guān)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售渠道熱情鋪墊分不開(kāi)。
“下周一發(fā)行的REITs基金，是國(guó)內(nèi)第一次發(fā)這類(lèi)基金，估計(jì)有政策紅利，建議準(zhǔn)備點(diǎn)資金打新，會(huì)按資金比例配售，申購(gòu)越多配得越多。”5月28日，一家券商的華南投顧就給她的廣州客戶(hù)發(fā)來(lái)微信做推介。
在公募行業(yè)，創(chuàng)新產(chǎn)品首發(fā)往往意味著較大關(guān)注度。從過(guò)往FOF、養(yǎng)老目標(biāo)基金、戰(zhàn)略配售基金的發(fā)行看，首批產(chǎn)品的募集規(guī)模都比較大。
事實(shí)上，首批申報(bào)有10只REITs產(chǎn)品，其中，國(guó)金鐵建重慶渝遂高速REITs就未趕上這輪發(fā)行熱潮，抱憾缺席首秀。
香餑餑秒變“吊車(chē)尾”
中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)林采宜指出，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超100萬(wàn)億元，按照資產(chǎn)證券化率1%計(jì)算，基建REITs潛在市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元。對(duì)于從事基建資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基建類(lèi)企業(yè)而言，將有效助力企業(yè)提升資金使用效率，降低資產(chǎn)負(fù)債率。
國(guó)金鐵建重慶渝遂高速REITs的參與方，對(duì)于公募REITs頗為重視。
3月19日晚間，中國(guó)鐵建(601186.SH)發(fā)布公告稱(chēng)，董事會(huì)同意中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司所屬遂渝公司所持有的渝遂項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，向發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)發(fā)行一攬子方案。
4月25日，中國(guó)鐵建再宣布，其于4月23日收到證監(jiān)會(huì)和上交所關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申請(qǐng)的受理通知。
公募REITs試點(diǎn)推進(jìn)的節(jié)奏很快。
5月17日，首批9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲批。然而，其中唯獨(dú)國(guó)金鐵建重慶渝遂高速REITs成為“吊車(chē)尾”。
有業(yè)內(nèi)資深人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，過(guò)往創(chuàng)新產(chǎn)品的參與方，大多都是大中型基金公司。本次公募REITs試點(diǎn)，難得出現(xiàn)大亂斗場(chǎng)景，其中既有博時(shí)、富國(guó)、華安、平安等規(guī)模較大的基金公司，也包括一些公募業(yè)務(wù)不太出挑的機(jī)構(gòu)，如東吳基金、國(guó)金基金、浙商資管、中金基金、中航基金、紅土創(chuàng)新。公募REITs作為一塊處女地，對(duì)于小型基金公司無(wú)疑是一個(gè)機(jī)會(huì)。
國(guó)金鐵建重慶渝遂高速REITs的項(xiàng)目公司為渝遂高速(重慶段)項(xiàng)目公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)為渝遂高速重慶段，位于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域。
2017-2020年，項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為8.86億元、6.08億元、7.03億元和5.78億元;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為1.31億元、1.29億元、2.6億元和 2.71億元。招募說(shuō)明書(shū)顯示，收入方面，2017年因項(xiàng)目公司確認(rèn)33667.36萬(wàn)元的工程承包收入導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入明顯高于2018-2020年。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，項(xiàng)目公司的通行費(fèi)收入占比超90%。對(duì)比過(guò)去四年的數(shù)據(jù)，2020年受疫情影響，收入大幅下滑但利潤(rùn)增長(zhǎng)。
合規(guī)問(wèn)題待解
根據(jù)相關(guān)政策要求，公募REITs交易方案的核心為“公募基金+ABS+項(xiàng)目公司”三層架構(gòu)。存續(xù)期內(nèi)，遂渝公司向公募基金投資者分配現(xiàn)金流。公司所屬基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，向遂渝公司定期收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)。
渝遂項(xiàng)目位于重慶市與四川省遂寧市交界處，里程93.26km，2011年整體竣工，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)限30年，于2034年12月到期，根據(jù)中資評(píng)估報(bào)告，2020年底賬面價(jià)值為 17.18 億元，評(píng)估價(jià)值為45.73億元。
根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)，項(xiàng)目存在產(chǎn)權(quán)證缺失的問(wèn)題。項(xiàng)目公司未取得資產(chǎn)附屬設(shè)施(重慶段 G93 沙坪壩收費(fèi)站區(qū)域內(nèi)的執(zhí)法隊(duì)辦公樓)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，未取得璧山北等8個(gè)收費(fèi)站相關(guān)建筑物的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，未就服務(wù)區(qū)相關(guān)建筑物辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
同時(shí)，該項(xiàng)目還存在其他施工文件缺失的問(wèn)題。譬如，G93沙坪壩收費(fèi)站建設(shè)工程未提供環(huán)評(píng)驗(yàn)收、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收等文件。未能提供位于沙坪壩區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地(除G93沙坪壩收費(fèi)站建設(shè)項(xiàng)目用地)的土地劃撥決定書(shū)。
此外，開(kāi)工程序不合規(guī)。項(xiàng)目批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)工報(bào)告時(shí)間(2006年原交通部審批準(zhǔn)予施工)晚于實(shí)際開(kāi)工時(shí)間(2003年)，項(xiàng)目公司提交施工許可申請(qǐng)時(shí)，公路建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工報(bào)告制度已經(jīng)廢止，項(xiàng)目公司無(wú)法補(bǔ)辦開(kāi)工報(bào)告審批。
最后，重慶段中高青段相應(yīng)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)提前終止時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的土地面積少于《渝遂路高青段資產(chǎn)移交匯總表》記載面積，部分土地未實(shí)際移交、未用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
興業(yè)證券研報(bào)指出，該項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，已履行審批、規(guī)劃、環(huán)評(píng)、施工、竣工驗(yàn)收等基本手續(xù)，預(yù)計(jì)相關(guān)材料補(bǔ)齊后，有望很快通過(guò)審查。
時(shí)代周報(bào)記者就渝遂高速REITs的合規(guī)問(wèn)題多次致電中國(guó)鐵建，均無(wú)法接通，發(fā)送的采訪郵件亦被退回。國(guó)金證券方面則表示，會(huì)有了解項(xiàng)目進(jìn)程的人士聯(lián)系記者，截至發(fā)稿，尚無(wú)回應(yīng)。