10月的樓市猶如當下天氣，高溫退去，已能感受到絲絲涼意。國慶一周，深圳一手住宅共成交226套，環比減少43.8%；成交面積2.24萬平方米，環比減少43%；成交均價54624元/平方米，環比微漲1.3%；而與去年國慶期間相比，成交套數同比大幅減少49.2%。從成交量來看，9月份共成交各類房產3859套37.41萬平方米，環比8月份均減少約兩成，國慶期間延續了9月份的頹勢（數據來源：根據深圳市規劃和國土資源委員會，下同）。

供應和成交為何分化嚴重？

新增預售供應方面，國慶前一周有四個項目獲批，近兩周內，共有國速中心、華潤前海中心·悅璽、華潤城潤府三期、頤安都會中央、深灣匯、陽光城天悅、京基御景峯、寶泰雅苑8個項目入市。9月份共有16個項目獲批，批售住宅類（包括住宅及商務公寓）產品6473套。深圳中原數據顯示，其中住宅項目僅占2個，一手住宅開盤去化均不到兩成。整個9月份共新增獲批各類房產預售123.6萬平方米，處于今年截至目前的月度最高獲批量，環比大幅增長5.1倍，同比增長2.2倍。在供應結構上，住宅和商務公寓分別為6批次34.6萬平方米和7批次28.9萬平方米；而辦公共獲批高達9批次53.3萬平方米。

為何新增預售供應和成交分化如此嚴重？Q房網市場研究員唐小贊表示，供應增加一方面和關于“現售”傳聞有一定關系；另一方面8月由于“7·31”政策新出，各方處于觀望狀態，批售偏少，而8—9月是歷來供應高峰，開發商備足貨量為傳統“金九銀十”做準備，兩方面原因促成了9月大批項目入市。9月供應增加主要集中在中下旬，供應增加到成交備案會有時間差，反映在數據上是供應大增但成交仍相對較低。新房住宅成交從月度來看，9月總量環比上月減少近四成，部分也可歸因為8月數據受政策前搶閘備案影響拔高，總體來說，月度2248套的成交量仍略高于2017年月均2152套水平。

公寓和住宅市場為何冷熱不均？

在成交量和成交結構方面，值得留意的是，9月份各類一手房產總成交量下滑兩成；其中，一手住宅下滑高達近四成，甚至比1—9月份一手住宅的月均成交2467套低近一成；然而同期“商業”類房產成交量大幅放量至985套68771.8平方米，環比分別大幅增長超過八成和1.4倍，而這其中絕大部分為商務公寓。為何公寓與一手住宅成交市場差異明顯？

對于公寓供應和成交均大幅增長的背后因素，深圳中原研究中心相關負責人認為，與此前相比，相對而言，商務公寓的新增獲批預售量增量和增幅更加明顯。公寓成交量大幅增加與新政關系比較大，主要是工改的公寓不受新政影響，成交較好，另外，“7·31”新政影響下，商業投資者也開始增加。

另外，在二手房成交方面，9月份二手住宅共成交4952套40.98萬平方米，環比8月份7208套58.04萬平方米分別大幅減少31.3%和29.4%；不過，在同樣占據“商業”類房產成交主力的商務公寓市場中，與一手商業不同的是，二手商業成交量環比卻下滑約兩成。對此，深圳瑞邦置業總經理黃柳認為，此次對于商務公寓5年禁售期的影響主要是在一手房市場；另外，二手房市場的過戶成交具有滯后性，對于二手商務公寓成交量的更準確的影響程度還需要一定時間的觀察。此外，許多手持現金無投資渠道和受限購限貸壓制或者學位剛需群體受政策影響只能選擇商務公寓，可以說，商務公寓的成交有相當部分是住宅剛需的分流所致。

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