2020年4月30日，國家發改委聯合中國證監會發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，公募REITs成為市場聚焦點。
一年后的2021年4月21日，首批公募REITs正式上報，截至5月8日，已有10只產品上報。市場預測公募REITs有望在年內落地。
萬億級市場即將起航，基金公司積極參與，為尋找項目、招兵買馬而忙碌。對于普通投資者來說，公募REITs投資的是掛鉤地區發展以及對抗通脹的優質基礎設施，在目前市場利率持續走低的環境下，是難得的優質資產，產品在二級市場交易，為普通大眾投資者開辟了新的資產配置路徑。
10只REITs產品被受理
基金公司積極備戰
4月21日，浙商證券(601878)滬杭甬、國金鐵建重慶渝遂高速公路、中航首鋼生物質、博時招商蛇口(001979)產業園等4只產品上報。4月28日，平安廣州交投廣河高速公路、華安張江光大園、富國首創水務、中金普洛斯倉儲物流、紅土創新鹽田港(000088)倉儲物流、東吳-蘇州工業園區產業園上報。目前，10只產品均已獲得交易所受理，博時招商蛇口產業園產品稍稍領先，進入“已問詢”狀態。同時，10只產品相關招募說明書、基金合同、托管協議等已經披露，復雜程度遠遠超過普通公募基金，僅基金招募說明書就達到三四百頁。
記者采訪了解到，已上報產品公司正在緊鑼密鼓準備后續工作，未上報產品的公司也在積極籌備上報。
博時基金表示，自基礎設施REITs試點開展以來，公司高度重視，與發改委、證監會、交易所、基金業協會等監管機構保持溝通。同時，與律所、會計師事務所、評估公司等外部機構密切聯絡，與原始權益人保持深入交流。在產品方案、交易結構、制度建設、運營管理、詢價發行、估值核算等方面已經形成了較為成熟的方案，為基礎設施REITs基金的順利推出做好了充分準備。
中航基金公募REITs業務相關負責人表示，2020下半年成立了公募REITs工作小組，啟動運營相關系統改造，目前在與交易所、中登及代銷機構進行測試。此外，中航基金還進行了公眾投資者的投教、風險揭示等工作準備。
新華基金表示，去年8月份開始，聯合股東單位共同組建基礎設施REITs團隊并開展業務，總經理負責，首個項目競標、方案投決都親自把關。
首批REITs項目種類豐富
已上報的REITs產品類型相當豐富。新華基金就梳理目前公布的首批試點項目發現有三大特色，一是項目股東方(原始權益人)背景突出，均為大型央企或地方國企或細分行業的絕對龍頭民企。二是項目質地較好，各家原始權益人都拿出了“壓箱底”的最核心的資產，例如中國鐵建(601186)和浙江高速都是拿出了已經運營十多年的高速公路，招商蛇口、張江高科(600895)的產業園項目亦是運營多年，成熟度較高。三是原始權益人大力支持，參與認購的比例普遍都在50%以上。
中航基金公募REITs業務相關負責人表示，首批項目從類型上有特許經營權和園區產權類這兩種業態，特許經營類收入比較穩定，產權類的項目資產升值更有想象空間，上述項目均符合國家發改委、中國證監會對底層資產的標準和要求。
中金基金表示，首批項目從合規角度，經歷了嚴格的篩選，監管對底層資產及交易的合法合規性有極高要求;從基礎設施資產的角度，試點項目均為成熟的基礎設施資產，預期具備穩定的現金流和分配能力;從基金治理角度，首批項目著重體現了對基金份額持有人，特別是公眾投資人利益的保護，并對信息披露提出了很高要求，有利于產品后續的規范透明運作。
積極招兵買馬備戰
人員來自券商、產業居多
公募REITs業務和公募基金傳統業務大相徑庭，擺在不少基金公司面前的第一大問題是專業的人員。不少接受采訪人士認為，目前此項業務人員缺口較大，目前人員主要來自于投資機構、券商投行部以及相關運營管理機構，而未來具備資產運營管理能力人才是“搶手貨”。
從目前各大招聘網站也可以一窺目前行業對REITs人才的迫切需求。中國基金報記者從獵聘網就發現，僅最近一周，就有來自中銀基金、廣發基金、長城基金、新華基金以及不少知名基金公司的招聘信息，包括REITs承攬崗、業務崗、運營崗等，并且給出了不錯的薪資待遇。。
目前團隊搭建來看，不少REITs團隊成員來自于券商、產業等。如德邦基金表示，從券商和產業招聘了專業的資產證券化項目承攬承做人員和基礎設施資產運營管理人員，已組建起專門的公募REITs業務部。新華基金也成立了REITs投資部，人員也主要來自投資機構、券商投行部。
中金基金也表示，目前除從中金內部抽調精兵強將以外，公司從本輪試點的相關基礎設施行業、業內領先的產業基金和投資機構等基礎設施投資和運營管理方面的龍頭企業引入資深專業人才。中金投行部門的REITs專業團隊也與中金基金組成聯合工作組，為試點項目穩步推進全面保駕護航。
馬不停蹄尋找好項目
自公募REITs業務啟動以來，各大基金公司都非常重視，“公司內部出臺了很多激勵政策，鼓勵大家尋找好的項目。”一位北京基金公司人士透露。
中金基金表示，目前在積極推動和儲備重點支持區域的優質基礎設施REITs項目。新華基金也表示，目前該公司REITs在做項目約十單，原始權益人均為國企背景，已上報屬地發改委基礎設施基金儲備項目庫。
德邦基金表示，該公司已有多個類型的項目儲備。從公募REITs底層資產來看，優質基礎設施項目確實仍較稀缺。現階段公募REITs還未普及，各地方政府對創新類業務有一些顧慮，尤其涉及國有資產、股權出讓等事宜較為敏感。此外，對融資理解還處于偏債為主，通常會選擇快捷的銀行貸款、公司債券、企業債券來進行融資。
新華基金表示，基礎設施公募REITs，合規性與盈利性是衡量項目優劣的兩大硬性指標。目前監管要求前三年平均預計現金流分派率高于4%。第一批已受理項目，不動產類項目由于收入來源相對穩定，且不動產屬性有一定升值空間，前幾年分派率僅略高于4%;特許經營權類項目由于未來升值空間有限，前幾年的收益分派率都較高。對標首批項目，國內屬于國家鼓勵支持的七大行業，且盈利性好的資產并不缺乏。
“目前來看，規模較大的項目儲備不多，主要原因是由于某些資產規模大的央企、國企還處于觀望階段。”新華基金表示，后續試點范圍如果能擴大到商業地產、養老地產、旅游地產等市場化運營程度更高的行業，可能優質項目會更多。