華發(fā)股份(600325)披露的營收、凈利潤雙增長的2020年年度報告背后，依然隱藏著不少“愁緒”，包括去年融資依然踩紅線、去年四大地區(qū)僅一地區(qū)毛利率同比增長以及今年在多個城市推出集中供地政策下在“現(xiàn)在面臨龍頭企業(yè)的集中狙擊”同時，未來或還面臨包括資金壓力、拿地壓力等。
依然高負債： 去年凈負債率147.47%遠超紅線規(guī)定
據(jù)南方都市報，2020年8月，監(jiān)管部門提出了“三道紅線”的融資新規(guī)，對房企有息負債進行管控。按照三道紅線指標：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得超過100%;現(xiàn)金短債比要大于1倍。依據(jù)觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負債增速閾值。根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債就不能再增加;觸及兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;觸及一條，增速不得超過10%;均未觸及，不得超過15%。
據(jù)悉，該新規(guī)旨在進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。
眾所周知，國內(nèi)多數(shù)房企作為高杠桿經(jīng)營的主體，負債高為業(yè)內(nèi)常見。然而，高負債卻不能成為房企發(fā)展的借口。近年來，監(jiān)管在房企負債、融資方面加強監(jiān)管并出臺相關(guān)管理細則。盡管如此，對于長期高負債的多數(shù)房企而言，一下子回歸到監(jiān)管線，似乎并不容易。
以華發(fā)股份2020年年報報告為例。據(jù)華西證券發(fā)布的研報顯示，截至 2020 年末，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為 63.98%， 較去年同期增長 7.47pct，凈負債率為 147.47%，較去年同期降低 12.98pct，杠桿率下降。此外，華發(fā)股份在手貨幣資金 436.4 億 元，現(xiàn)金短債比為 1.12，短債風險較低。
另據(jù)億翰智庫發(fā)布的報告，2020 年華發(fā)股份現(xiàn)金短債比提升至 0.9 倍，融資成本降低 0.2pcts 至 6.2%。償債方面，截至 2020 年，公司有息負債總額 1586.5 億元，其中長期有息負債占比 71.2%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)較為合理。2020 年華發(fā)凈負債率和現(xiàn)金短債比均有改善，公司凈負債率相比2019 年同期降低 1.9pcts;現(xiàn)金短債比 0.9 倍，盡管未達到三道紅線標準，但公司償債能力相比2019 年有所改善;剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率 76.5%。
對于近年來上述三個指標表現(xiàn)，華發(fā)股份董事局副主席兼總裁陳茵在2020年業(yè)績說明會上表示，目前公司處于穩(wěn)健發(fā)展階段，自19年以來已經(jīng)在積極控制負債，融資成本逐年下降，凈負債率穩(wěn)定下降，資產(chǎn)負債率持續(xù)優(yōu)化，現(xiàn)金短債比趨于合理。后續(xù)公司持續(xù)深化精細化管理工作，在實現(xiàn)公司規(guī)模提升的同時，不斷提高利潤水平和經(jīng)營質(zhì)量。
關(guān)于三條紅線的優(yōu)化目標，華發(fā)股份在近日接受機構(gòu)調(diào)研時表示，“關(guān)于三條紅線，按照監(jiān)管部門要求，最好三年完成降檔。我們在公司發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分考慮財務(wù)安全，今年、包括未來三年重點考慮的因素，是把財務(wù)指標降到監(jiān)管要求的合理范圍。”
“不管我們納不納入(三條紅線試點中)都會三年內(nèi)調(diào)完。公司從去年年底到今年的這幾個月，把工作計劃都列好了，將會持續(xù)優(yōu)化”，華發(fā)股份在近日接受機構(gòu)調(diào)研時表示。
去年多地區(qū)毛利率下滑：四大地區(qū)僅珠海大區(qū)毛利率增長
除了在融資方面踩中監(jiān)管紅線外，對于華發(fā)股份而言，愁不止一處。華發(fā)股份2020年年度報告顯示，去年四個大區(qū)僅珠海大區(qū)的毛利率同比增長，其他三個大區(qū)的毛利率同比均下滑。
根據(jù)華發(fā)股份2020年年度報告，從行業(yè)上來劃分，房地產(chǎn)業(yè)銷售的毛利率為25.19%，比上一年減少5.12 個百分點。從地區(qū)上來看，四個大區(qū)僅珠海大區(qū)的毛利率(為48.44%)同比增長，其他三個大區(qū)包括華南大區(qū)、華東大區(qū)、北方大區(qū)的毛利率同比上一年均下滑，分別為14.33%(同比上一年減少16.27 個百分點)、13.59%(同比上一年減少10.92 個百分點)、20.92%(同比上一年減少27.99 個百分點)。
對于華東地區(qū)的毛利率，有投資者在業(yè)績說明會提問“華東區(qū)域結(jié)算的靜安府和武漢外灘首府都是高毛利項目，但是華東區(qū)域整體毛利率不到14%，是不是除了以上兩個項目，其它項目全部虧本?這種不正常的低毛利會不會延續(xù)?”
華發(fā)股份首席財務(wù)官何玉冰表示，毛利率下降是大環(huán)境下的行業(yè)發(fā)展趨勢，近年來包括地價、開發(fā)成本、人工、建材等成本都在上升，壓縮了利潤空間。公司華東區(qū)域毛利率較低也受當年結(jié)轉(zhuǎn)占比高但利潤率較低的項目集中結(jié)轉(zhuǎn)影響，隨著運營水平提升，公司ROE不斷提升，公司費用管控水平正在向行業(yè)一流迅速看齊。
華發(fā)股份還表示，公司工程類業(yè)務(wù)毛利較低，公司已將相應(yīng)項目公司出售。未來公司持將續(xù)深化精細化管理工作，在實現(xiàn)公司規(guī)模提升的同時，不斷提高利潤水平和經(jīng)營質(zhì)量。
“我們今年的重點是進一步提高周轉(zhuǎn)效率和控制成本。今年行業(yè)的利潤率同比下降，成本管控將是提升利潤率的重要舉措之一。我們所有成本都是可控的，投資溢價也比較合理，沒有高價拿地，并且聚焦的地方也都是經(jīng)濟發(fā)達的，比如長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)。我們認為利潤情況應(yīng)該會平穩(wěn)優(yōu)化。現(xiàn)在整體行業(yè)毛利率是在下降，向管理要效益是我們公司這兩年一直重點關(guān)注的。一是規(guī)模效應(yīng)，二是隨著管理精細化的加強，相信我們的利潤水平將進一步提升”，華發(fā)股份在近日接收機構(gòu)調(diào)研時表示。
兩集中政策下的多重壓力：預(yù)計未來拿地難度加大
需要注意的是，對于華發(fā)股份而言，今年在多個城市推出集中供地政策下，或?qū)⒚媾R多重壓力。
據(jù)媒體報道，今年2月份，自然資源部從科學編制實施住宅用地供應(yīng)計劃、堅持做好住宅用地信息公開、實行住宅用地集中出讓和加強監(jiān)測監(jiān)管和考核評價等方面對2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作進行部署安排，備受關(guān)注的是“兩集中”模式，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。
在此背景下，2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，2021年嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。
目前，包括青島、濟南、廣州等地已陸續(xù)發(fā)布相關(guān)消息。據(jù)中國消費者報，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有22個城市公布了2021年首批集中供地的面積，合計4064.03萬平方米。已有12個城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。長春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長沙、重慶等地已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、南京等地發(fā)布了預(yù)公告。
據(jù)中國消費者報，其中，廣州將集中出讓48宗地塊，土地面積達到了393.6公頃，天津和杭州分別集中出讓58宗和57宗地塊，土地面積均超過300公頃，北京則明確首批集中供應(yīng)30宗項目，共涉及12個區(qū)，其中朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41公頃，無錫市自然資源和規(guī)劃局計劃出讓16幅地塊，共計94.93萬平方米。
有分析人士指出，集中制模式將更加考驗房企的現(xiàn)金流運營及融資能力。與此同時，集中的出讓政策，意味著房企要具備更好現(xiàn)金流匹配能力。
在此政策下，對于華發(fā)股份而言，究竟意味著什么?是否會帶來新的壓力?在業(yè)績說明會上，華發(fā)股份董事局副主席兼總裁陳茵表示，2021年，22個城市集中供地政策的推出，且部分城市為公司深耕區(qū)域，對公司存在一定的影響
“第一，很多城市要求50%左右的保證金，且存留時間超過1個月，拿地資金峰值增大，將面臨資金壓力，考驗公司的資金管理和調(diào)控能力;”
“第二，公司之前在土地公開競買中不占優(yōu)勢，現(xiàn)在面臨龍頭企業(yè)的集中狙擊，預(yù)計未來拿地難度加大;”
“第三，上述22城市均為大型房企聚集區(qū)域，集中供地競爭會加劇，如導(dǎo)致地價上漲，我司原存量土地開發(fā)將享受溢價紅利;”
陳茵表示，公司將積極運用合作開發(fā)、收并購、城市更新等多元化項目拓展模式，加大對非公開市場項目拓展力度，公司將推動多元化項目獲取方式，進一步加強整合資源，繼續(xù)通過合作開發(fā)、產(chǎn)城建設(shè)、城市更新、項目收并購等多元方式，力爭以低溢價獲取更多優(yōu)質(zhì)土儲。