消費REITs中唯一通過收購盤活資產的代表性項目，正式在二級市場上市。
10月31日，華夏中海商業REIT(180607)在深交所上市，上市首日開盤即漲，漲幅一度達4.90%，截至當天收盤，價格為5.455元/份，漲3.29%。
整體表現來看，較為穩健。對此，財經人士屈放認為是很正常的現象。“這個跟二級市場股市不太一樣，REITs更強調的是機構投資者的配置，所以在上市以后，二級市場表現不會那么活躍。”屈放表示，主要還是要看發售階段的認購情況。
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根據公告，在發售階段，公眾投資者和網下投資者對該REITs的有效認購倍數分別為361.9倍和374.72倍。
據媒體報道，包括華夏中海商業REIT在內，2024年-2025年國內消費基礎設施REITs已有8單完成上市，其中華夏中海商業REIT有效認購倍數穩居前列。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，高認購倍數主要由保險、券商、基金等機構推動，這些機構投資者看中的是項目穩定的現金流，而非短期價格波動。“REITs收益主要來源于底層資產運營產生的租金分紅，而非二級市場價差，因此其價格波動性顯著低于股票。”
在業內人士看來，華夏中海商業REITs上市，對中海和行業來說都有深遠的意義。對中海而言，可以實現資產盤活與資金回籠，為其后續資產證券化打了個樣本；對行業來說，也為存量商業地產提供了退出路徑，有利于推動REITs多元化發展。
1600億資金認購，投資者看中底層資產
華夏中海商業REIT募集總份額為3億份，發售價格為5.281元/份，在網下詢價、公眾發售以及戰略配售階段，該基金均獲得投資者踴躍認購。
其中，網下發售認購374.72倍，按照基金發售價格計算，網下發售比例配售前的募集規模約為1066.21億元；而公眾投資者有效認購倍數為361.9倍，按照發售價格計算，基金公眾發售部分比例配售前募集規模約為516億元；基金初始戰略配售份額數量為2.1億份，認購規模為11.09億元。
綜上，華夏中海商業REIT此次發售比例配售前的總募集規模為1593.3億元，是其擬募集規模(15.843億元)的100.5倍，也就是說，有1577.46億資金陪跑。
超百倍募資和1500多億資金陪跑背后，是投資者和資本市場對于該產品背后的底層資產的認可。
華夏中海商業REITs的底層資產為映月湖環宇城，由中海旗下佛山海映商業管理有限公司擁有，這是當前消費基礎設施REITs當中，唯一通過收購盤活資產代表性案例。
映月湖環宇城前身為南海怡豐城，原是新加坡豐樹集團在華南地區開發的大型消費基礎設施項目，2014年5月開始運營。2020年3月，中海對該項目進行了收購，并著手實施定位調整和運營升級。
佛山映月湖環宇城地處佛山核心區位，即禪桂商圈映月湖片區，項目周邊5公里范圍可覆蓋超80萬消費者，3公里范圍內無同類競品。同時，該項目是廣佛融合的前沿陣地，天然承接了廣佛同城的勢能，是廣佛線佛山段軌道交通上蓋的唯一一個大型商業綜合體。
而佛山作為粵港澳大灣區重點發展城市之一，擁有雄厚的經濟底盤、強大的人口動能和強勁的消費實力。2024年，佛山GDP約1.34萬億元，在全國超過600座城市中排名第20，穩居廣東省第三，經濟體量媲美強省會城市。
可以說，映月湖環宇城兼具交通便利、稀缺壁壘、廣佛紅利、人口腹地等優勢。
2020年中海完成收購后，公司在品牌運營方面進行調整和升級，依托中海強大的改造力，5年時間，該項目營收、銷售額和客流量均實現快速增長。
最新財務數據顯示，2020年-2024年，映月湖環宇城的營收年均復合增長24.75%，銷售額年均復合增長22.82%，客流量年均復合增長19.20%，
以2024年為例。2024年映月湖環宇城銷售額達到9.6億元，營業收入達到1.37億元，客流量高達1413萬人次，出租率穩定在98%。
需要提及的是，映月湖環宇城是我國內地消費公募REITs中最快實現“收購-改造-提升-退出”資本閉環的項目。這個高效閉環的成功實踐，為整個行業提供了路徑和樣本。
優質資產豐厚，中海發力“消費類REITs”
毫無疑問，映月湖環宇城是中海商業發展旗下的一項成功資產，但放在整個中海的商業版圖中來說，這只是其中一小塊拼圖。
中海商業發展是中國海外發展旗下專業的商業資產管理平臺，歷經13年發展，其依托集團強大的全產業鏈能力，鑄就行業領先的全業態開發運營實力，覆蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店及產業園區。
其中，購物中心業務是核心引擎。據了解，中海商業發展的購物中心由標準產品線“城、薈、坊”和非標產品線“里、巷、集”構成“3+3產品矩陣”可全方位覆蓋城市、區域、社區，響應不同客群需求，實現多層擴張。
與中海集團高度重視商業REITs的戰略保持一致，中海商業發展也一直在發力“消費類基礎設施項目”。
10月13日，中海商業發展總經理孫亞茜透露，近五年中海商業發展所管理的消費類基礎設施項目資產規模不斷擴張，包括佛山千燈湖環宇城、珠海環宇城、珠海富華里、上海環宇薈、北京環宇薈、北京大吉巷等。
截至2025年上半年，中海商業發展旗下有40個消費類基礎設施項目(含在建、待建及輕資產項目)，管理規模超400萬平方米，分布于全國主要經濟圈及重點核心城市。
業內人士認為，這些資產與映月湖環宇城在區位能級和運營模式上協同性強，為REITs后續擴募提供豐富標的，有望形成“首發運營—優化提升—擴募擴容”的可持續發展閉環，進一步做大基金規模并增強收益穩定性。
而依托中海集團強大的全產業鏈能力，2024年中海商業發展實現收入22.6億元，5年收入復合增長率27.1%，成熟期項目出租率為98.4%，處于行業領先地位。2025年上半年，中海商業發展經營韌性繼續凸顯，實現收入35.4億元。
中海為何青睞于“消費基礎設施REITs”？中海商業發展總經理孫亞茜指出，消費基礎設施REITs與其他REITs相比，具備收入模式多樣化、兼具ToB和ToC的雙重特性、成長性三方面特征。
還有資本市場人士指出，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場中最主要的類型之一，不僅資產規模大，市場化程度高，也是投資消費增長的重要載體。
華夏中海商業REIT上市，可以說是為中海發力“消費REITs”開了個好頭，也標志著中海在穩步構建全周期資產管理能力中取得了關鍵進展，實現了“收購-改造-提升-退出”的全流程資本閉環。
同時，中海具備豐厚的可擴募資產，具有強勁的持續擴張能力，為其發力消費基礎設施REITs、做大做強提供了充足的動能，進一步擴充了中海的融資渠道。