圖為珠海聯安村。

2018年，珠海將推進南溪、紅東等舊村項目規劃更新條件研究工作。

在城市更新改造工作中，最難的莫過于多元利益方“眾口難調”，“順得哥情失嫂意”是常有的事。由于各方的期望值越來越高，讓舊村改造一拖再拖，村民與實施企業皆苦不堪言。

不過，今后，珠海舊村改造舉步維艱的局面有望通過法規的進一步厘清，打通盤根錯節的利益糾葛。

近日，珠海市住規建局組織召開《珠海市城中舊村更新實施細則（修訂公開征求意見稿）》（以下簡稱《實施細則》）聽證會。修訂后的《實施細則》新增“兩年期限”的約束條款，明確兩年內改不下去的項目將退出；項目中止后五年內，不再受理該城中舊村更新申請。

現狀 原有條款影響舊村更新項目推進

驅車沿著珠海主城區的翠微西路一路西行，短短幾百米路段，東側是富有時代氣息的住宅區，沃爾瑪超市的人流熙熙攘攘。然而，把目光向西側看去，城中舊村的“握手樓”雜亂無章，狹窄的進村道路也常被攤販占道經營，最寬的街道僅容一輛車小心通過，最窄的巷子僅1米多寬。

在周圍高樓步步逼近之下，作為珠海市區最大的城中村，翠微村近年來生存空間被日益擠壓。這個有著700多年悠久歷史、曾有“小澳門”美譽的村子，像是被突飛猛進的城市建設所遺忘，尷尬而落寞。

由于建筑密度大、建筑老化嚴重，翠微村村民長期面臨房屋間距小、基礎設施缺乏及消防、火災、治安等多種安全隱患，村容村貌亟待更新。不過，令翠微村村民欣慰的是，今年8月8日，《翠微舊村改造項目開發企業履約協議》正式簽訂，在多方支持下，翠微村城市更新計劃有望駛入快車道。

一座城市的建設史，一定程度上說是城中村的改造史。城中舊村改造，關乎每一位村民的利益。然而，盤根錯節的糾葛、眾口難調的利益訴求，仍是珠海加速城中舊村更新的“攔路虎”。

近日，在市住規建局組織的《珠海市城中舊村更新實施細則（修訂公開征求意見稿）》（以下簡稱《實施細則》）聽證會上，有負責人就表示，“珠海曾于2015年11月3日頒布實施《珠海市城中舊村更新實施細則》，但部分條款已難以適應當前工作要求，特別是原有部分條款在實際中難以操作，影響項目推進，迫切需要進行修訂?！?/p>

難以操作的根源在哪？“2014年至今，珠海原計劃10條城中舊村改造目標，到現在僅有3個試點村，推進結果舉步維艱，原因之一就是大家對補償的期望值越來越高?！甭犠C會上，市住規建局城市更新項目監管科相關負責人直截了當地說。

焦點 新增“兩年期限”約束條款引關注

為破解舊村改造推進緩慢的問題，《實施細則》第四十二條明確“項目中止”的規定，成為各方關注的焦點。

《實施細則》規定，在具體組織實施中，如果在兩年期限內與更新區域內全部產權人簽訂補償安置協議未達到簽約率90%的，中止項目申報受理和實施。項目中止申報受理和實施之日起五年內，不再受理該城中舊村更新申請。采取市場主體實施方式的，可向市場主體計收項目違約金。具體違約金計收標準由各區政府（管委會）另行制定。

參加聽證會的市民代表、來自翠微股份合作公司的吳志榮表示，“兩年時間一刀切的規定條款，無法適應實際情況，建議對于更新區域村民比例、村民權益人數比例或小產權業主較多等情況復雜的項目，由市場主體上報申請延期，經主管部門核實后予以延期一至兩年?！?/p>

行業專家學者代表、來自珠海規劃設計研究院的楊崢屏對這一條款表示，“兩年內未達到90%的簽約率就中止項目，包含了兩方面約束，一方面對市場主體有約束，另一方面對村民的權益主體也有一定的約束，如果在兩年之內不配合的話，五年之內不讓你改造。”

楊崢屏說，《實施細則》優化了珠海舊版的城中舊村更新實施細則內容，中止條款更是體現了對市場主體及權益主體的保護性約束，對于加快推進將起到作用，建議盡快出臺實施。

律師代表、來自北京中銀律師事務所的王斌則認為，該規定對于市場主體和村民都有一定的保障，建議細化增強可操作性?！耙驗楦鱾€更新項目情況不一，被拆遷人的數量各不相同，大村小村同樣都是兩年，時間安排顯然不合理。建議可以根據被拆遷人數的比例適當放寬調整?！?/p>

“一個舊村改造項目不能無止境地拖下去，中止條款的初衷是希望政府、村以及房企各方面同心協力，加快舊村改造項目的推進?！笔凶∫幗ň殖鞘懈马椖勘O管科相關負責人表示，針對聽證會上對市場主體實施的公開表決方式、更新范圍的村民意愿表決比例、針對“釘子戶”處置的強制措施等，相關部門將廣泛征求社會各界意見，匯總細化后繼續完善細則。

進展 年內擬推動11個城中舊村改造

城市更新是優化城市空間的重要舉措，是拓展產業發展空間載體的重要方式，也是改善生產生活環境的重要手段。在城中舊村改造有著成功經驗的珠海，未來將如何更好地推進城市更新工作？

目前，珠海城中村名錄共46個，主要位于香洲區、高新區范圍內，用地面積合計1146公頃，列入改造計劃的城中村有31個，其中洪灣村、灣仔銀坑村、上沖村、東橋村、翠微村、聯安村、吉大村、夏村、永豐村、官塘村等11個村被納入2018年改造計劃。

據珠海市住規建局年度責任白皮書顯示，2018年，珠海將推動東橋、永豐、上沖、灣仔銀坑、洪灣、翠微等舊村啟動改造工作，優先推進村民改造意愿一致的項目，同時推進關閘聯安、南溪、紅東等舊村項目規劃更新條件研究工作，繼續推進拱北口岸地區改造項目建設。

目前，洪灣村、灣仔銀坑村等舊村項目更新單元規劃方案及供地方案已獲香洲區政府批復，正在加快推進項目動工建設；已完成上沖村、東橋村等舊村項目更新規劃條件；目前正在加快推進翠微村、聯安村等舊村項目更新規劃條件的研究工作，研究解決吉大村、夏村等舊村歷史遺留問題，推動永豐村、官塘村等舊村開展項目前期工作。

“珠海市老舊小區更新以實施綜合整治為主，完善城市功能、提升空間品質、延續歷史文脈為主要目標。”市住規建局相關負責人表示，按照計劃時間表，珠海將于2020年以前，完成香洲主城區351個老舊小區（1995年以前已建成）的綜合整治提升，占地面積660萬平方米，按照每年完成整治100萬平方米要求，全面推進老舊社區環境整治提升工作。

在老舊小區更新方面，今年香洲區確定13個老舊小區納入改造提升范圍，涉及面積105.7萬平方米。目前白蓮新村、吉蓮新村、僑光花園、海虹社區、碧濤社區、紫荊社區等6個社區共24個老舊小區正在施工，已完成總工程量的55%，所涉及老舊小區改造今年年底基本完工；創業、紅山、環山等7個社區今年年底完成施工單位招標，爭取年內動工。

樣本 銀坑舊村回遷房奠基

“我們村連一個幼兒園都沒有，每天還需要跑來跑去把孩子送到鎮里上幼兒園，很辛苦?！?4歲的村民廖記興是珠海市銀坑村土生土長的老村民，此前由于銀坑村更新改造項目一拖再拖，“村里不僅沒有配套，村里還沒有規劃，到處亂七八糟，遇到火災就更慘了，消防車都進不來，成天提心吊膽”。

“村里房子挨著房子都是‘握手樓’，看出去是‘一線天’，居住環境臟亂差，年輕人都跑到外面打工去了?！贝迕窳斡墟氛f，“我們期待能早日改善生活質量”。

2017年，銀坑村舊村改造項目被珠海市政府明確列為香洲區推進舊村更新工作的三個試點項目之一。

至此，銀坑村更新改造項目進入快車道，當年11月12日，經珠海市灣仔銀坑工貿有限責任公司股東大會表決，同意由珠海華發房地產開發有限公司的控股子公司——珠海正漢置業有限公司成為灣仔銀坑村改造項目開發企業；今年6月2日，在全村100多名村民代表的見證下，灣仔銀坑村改造項目舉行實施主體確認暨回遷房奠基儀式，改造后的銀坑村將擁有幼兒園、鄰里中心、社區體育公園等公共配套設施。

下圩舊村改造前期合作協議簽訂

9月28日，珠海市金鼎下圩股份合作公司與奧園商業地產集團正式簽訂協議，達成對下圩舊村改造的合作意向。

位于港灣大道與金峰路交會處西南角的下圩村，鄰近廣珠城軌唐家灣站及珠海北站、京珠高速等，但項目區域內多為舊村場、舊廠房。村內建筑密度大，安全隱患及衛生問題嚴重影響村民生活質量，改造迫在眉睫。

奧園商業地產集團相關負責人表示，接下來，奧園將結合下圩村獨特的地理位置，以及鄰近鳳凰山森林公園這一優勢，將下圩村打造成低碳、生態并且充滿活力的高端生活區和珠海城市北大門的橋頭堡。

此前，奧園集團已經以83.77%、83.77%、83.02%的同意率分別順利通過了下圩村城中舊村更新意愿、實施方式及引入前期合作企業三項表決事項。此次前期合作協議的簽訂，意味著下圩村改造進入了一個新的階段。

吉大舊村按下更新改造重啟鍵

“盼了10多年的舊房改造，希望項目早日動工建設、早日回遷，好讓我們村民住上新房?！敝楹＜笈f村村民張先生永遠忘不了今年3月26日的那一幕。當天，吉大舊村改造項目（S1S2地塊）集體合同正式簽訂，這意味著張先生所在的吉大舊村更新改造計劃在擱淺16年后，再度重啟。如果后期進展順利的話，包括張先生在內的461戶舊村居民將在4年內入住新蓋的回遷房。

實際上，吉大舊村改造項目屬于2000年珠海市政府決定實施全面改造的香洲主城區范圍內的26個城中舊村之一。該項目分為S1S2和S3兩個地塊分別開發。其中S3地塊前期已建成回遷房，完成回遷任務。

此前，S1S2地塊早在2002年1月通過公開招標確定開發實施主體某房地產公司，但16年來未取得實質性進展。吉大舊村集體資產部分由兩家村股份公司按股權份額實施管理，股民則依據股權證的歸屬接受管轄。根據招標書要求，該項目應當于中標通知書發出后30個月內完工（不含商品房）。

“但16年來，珠海市、香洲區政府多次、多方協調督促，給予政策支持，但原開發實施主體和兩家村股份公司未完全達成補償協議，導致回遷房無法建設。早前房屋被拆的部分村民，10多年來一直在外租房生活。”一直關注吉大舊村改造項目的香洲區吉大街道辦舊改辦李耀星說。

今年1月30日，兩家村股份公司分別召開臨時股東大會，按程序終止了原房地產公司作為吉大舊村改造項目開發實施主體資格，并確定珠海市寶盛房地產開發有限公司作為該項目新的開發實施主體單位。

在今年3月26日，吉大舊村改造項目（S1S2地塊）集體合同正式簽訂，“表明新開發實施主體與兩家村股份公司就集體利益補償達成一致，意味著多年停滯不前的吉大村舊村改造項目（S1S2地塊）即將進入新階段?！崩钜钦f，根據相關協議，珠海市寶盛房地產開發有限公司需在6個月內開工建設回遷房，4年內回遷房達到交付條件。

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