近日，國家規范住房租賃市場的《住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)發布，并將于9月15日起施行。困擾租客、房東的種種租房亂象，有了針對性治理規范。

新規服務超2億租房人口

提起租房的糟心事兒，在北京工作的劉女士表示“一肚子苦水”。

“我之前在中介平臺上看過一套房子，照片特別漂亮，裝修看起來很新，采光也好。結果中介實地帶看，才發現真實房源和照片完全不一樣，不僅家具陳舊，房間大小也和描述不符。”回憶起那次經歷，劉女士仍覺得自己被欺騙了。她坦言，這樣的“虛假房源”在找房過程中并不少見，“有時候一天跑好幾趟，結果一套都不合適，時間和精力都被白白浪費了”。

在上海一家互聯網企業工作的王利勇，自開啟租房生活以來，已經換過3次房子，每次都因“合同不穩定”而頭疼。相比找房的辛苦，更讓他焦慮的，是入住后房東隨意漲價或中途毀約的情況。

“我之前租過一套房子，環境不錯，交通也方便。剛住了1年，合同快到期的時候，房東突然提出房租漲10%，還要求我馬上做決定，否則就把房子租給別人。我當時覺得特別被動，最后只能搬走。”王利勇回憶道，“對我們這些上班族來說，頻繁搬家不僅浪費時間，還嚴重影響工作狀態。”

還有的租客遇到過租房合同糾紛。

有的租客表示，合同約定洗衣機、冰箱等大家電如有損壞，中介負責更換。實際上往往要反復交涉、拖延好久，或者換過的電器還是壞的。有的合同約定租約到期后，目前的租客優先續租，但房東常常借口要把房子收回，卻很快又租給別人。有的合同對于租客和房東需各自承擔的費用規定不清晰，導致后續出現水電費、物業費、網絡費等費用分攤不明的情況……

類似的煩心事還有不少。租房矛盾看似個例，但若放大至整個租房市場，這個問題并不小。當前，中國的城鎮租房人口達到了2億多。在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已達到40%以上。面對龐大的租房群體，規范住房租賃市場十分必要。

住房城鄉建設部有關負責人介紹，近年來，中國住房租賃市場不斷發展，對實現住有所居、改善住房條件、推進新型城鎮化、促進城鄉融合發展發揮了重要作用。“與此同時，住房租賃市場發展也面臨一些問題。”該負責人說。比如，市場秩序有待規范，對租賃雙方合法權益的保障還不充分；住房租賃市場供給主體以個人為主，市場化、專業化的機構主體發展不足；住房租賃經紀機構在房源信息發布、費用收取等方面還存在不規范行為；對住房租賃活動的監督管理仍需強化等。

“解決上述問題，有必要制定專門行政法規，更加有力有效規范和引導住房租賃市場，促進住房租賃市場高質量發展，為加快建立租購并舉的住房制度提供支撐。”該負責人說。

治理“串串房”“隔斷房”“虛假房源”

新規對哪些麻煩事兒“對癥下藥”？

一方面，聚焦用于出租的住房。

比如租客們常吐槽的“串串房”，也就是將舊房子或毛坯房，以極低成本裝修后出租的房子。這類房屋裝修質量差，通常有甲醛，嚴重影響租戶健康。對此，《條例》明確，用于出租的住房，應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。

還有“隔斷房”，這在一些大城市內較為常見，一些房東為了多收租，將住房“隔斷”為幾個房間，或出租一些不適宜居住的空間，存在較大安全隱患。從9月15日起，廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。

再如虛假房源，《條例》規定，住房租賃企業發布的住房地址、面積、租金等房源信息應當真實、準確、完整；發布虛假或誤導性房源信息的，處2萬元以上10萬元以下罰款。

另一方面，聚焦房屋簽約環節。

租客們普遍關注的無故扣押金、租金不透明、房東不簽合同等問題，在新規中都有涉及。

“《條例》相關規定涵蓋租賃前、租賃后兩個環節。”北京鏈家研究院分析師王一帆說。在租賃前階段，《條例》從合同簽訂、備案及資金監管等環節明確了規則，為租賃關系奠定了合規基礎，包括細化了押金的相關規定，要求租賃合同必須明確押金數額、返還時間及扣減情形，禁止無正當理由扣減；在租賃后階段，通過明確權責邊界和監管手段，提升租賃體驗的“安全感”“透明度”。

“比如，明確出租人需經承租人同意或依法可進入出租房屋。在此之前，部分房東存在‘未經現任租客同意，擅自帶人看房’等侵權行為，新規強化了承租人對租賃空間的控制權，減少‘被打擾’的糾紛，提升租客的居住安全感，讓租房生活更加穩定。”王一帆說。

房東的權益也將得到更好保障。過去在租賃過程中，一些租客擅自改裝房屋結構，或當起二房東私自轉租房源，從中賺取差價。《條例》提出規范：不得損壞、擅自拆除、停用消防設施或者改動租賃住房承重結構，不得私拉亂接水、電、燃氣管線等。

“同時保護出租人和承租人的權益，才能推動租賃行業、租賃關系穩定，助推租賃市場健康發展。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

促進實現“住有所居、租有宜居”

《條例》頒行后，具體規則如何落地，受到普遍關注。

今年50歲的李偉，家中有兩套住房對外出租。他坦言，提到租房，人們通常認為房東掌握主動權，實際上，出租人也有很多煩心事。“以前，租房市場缺乏統一、清楚的法律依據，遇到糾紛難解決，雙方只好扯皮，還不一定有結果。”李偉說，即將正式施行的《條例》，明晰了出租人、承租人雙方的權利義務，給租賃行為加了一層保障，今后如何據此規范市場，值得關注。

圍繞租房市場監管，住房城鄉建設部有關負責人表示，《條例》將從幾方面強化對住房租賃市場的監督管理。首先，有關部門將制定并公布住房租賃合同、住房租賃經紀服務合同示范文本；其次，規定設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布租金水平信息；此外，房產管理部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展管理和服務，并與有關部門建立信息共享機制。行業方面，住房租賃相關行業組織也要加強行業自律管理。

業內人士分析，新規加強了對租賃市場的全流程監管，將明顯促進住房租賃市場健康發展。“短期內，部分依賴‘隔斷房’‘資金池’的中小租賃企業可能因為合規成本上升而退出市場，房源可能因此向頭部企業集中；長期看，將推動租金透明化、提升居住安全感，租賃市場將從‘野蠻生長’邁向規范發展，進而實現‘住有所居、租有宜居’的目標。”王一帆說。

在李宇嘉看來，《條例》實施后，可能會促進一些租金較低的非住宅租賃房源、二房東籌集房源、“隔斷房”等退出市場，導致部分區域租金波動，低收入群體租賃選擇減少。對此，要加大保障性租賃住房供給，同時加大規劃、用地、融資、稅費等扶持，積極盤活存量房源，增加市場供應。

“長遠看，《條例》的實施有利于保障各方權益，將提升租房意愿，提高房屋租賃的穩定性，讓租賃現金流趨于穩定，從而激勵市場主體積極投資住房租賃。這有利于促進房地產開發企業從增量向存量、從建設到運營的轉型，對行業新模式的構建有積極意義。”李宇嘉說。

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