一則單身人士放松限購的傳言，讓成都樓市再次成為焦點。
(資料圖片僅供參考)
此前，成都市規(guī)定，符合購房條件的2人及以上家庭可購兩套住房，而符合條件的單身青年只能購一套房。近日網(wǎng)傳成都將允許符合條件的單身青年購兩套房。
“目前圈子里都傳瘋了，但能否落實還要看官方文件，可能會在部分地區(qū)先行試一下吧?！睂τ趩紊砣耸糠砰_限購的政策進(jìn)展，電建地產(chǎn)成都公司的一位人士稱。
今年一季度以來，成都新房成交熱度持續(xù)飆升，不僅成交量升到了1.5萬套，同比增長16%，部分新盤甚至又出現(xiàn)了罕見的“萬人搖”，把線上登記系統(tǒng)擠爆了。
但讓更多人吃驚的還是二手房市場。成都住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月，成都二手房成交量超過2.8萬套。這不僅創(chuàng)下成都市的成交紀(jì)錄，更是超越了北京、上海這些一線城市，成為全國二手房市場的扛把子。
這樣的交易熱度，出乎許多人意料。作為一個西部二線城市，成都的人均GDP并不突出，但房價卻已經(jīng)實現(xiàn)了15個月連漲，更是以“成都房價排名上漲第一”的話題，登上了微博熱搜。對比今年3月和一季度數(shù)據(jù)來看，成都的新房同比漲幅分別為8.5%和8.6%，而排名第二的杭州則分別為5.8%和6.2%。
然而，在各項繁榮的數(shù)據(jù)背后，成都樓市也呈現(xiàn)出一些“割裂”的狀況：一方面，普通買房人搖不到的“網(wǎng)紅盤”，撐起了新房市場的火熱；另一方面，二手交易量創(chuàng)下新高，更大規(guī)模的二手掛牌量卻同步襲來，目前已超過18萬套。
撲朔迷離的樓市表象背后，成都樓市又會走向何方？
少數(shù)人的“搖號”狂歡
憑借熊貓、火鍋、春熙路、太古里等網(wǎng)紅標(biāo)簽，成都在社交媒體上賺足了流量。在房地產(chǎn)市場，成都樓市熱銷，也是從這些有著套利空間的“網(wǎng)紅盤”開始的。
網(wǎng)紅盤來源于此前成都樓市新政的產(chǎn)物：雙限地，這些地塊不僅設(shè)置了土地限價，還設(shè)置了清水限價（即毛坯房的上限價格），如果新盤限價跟周邊二手房形成巨大的價格差，那這個盤就必紅無疑。
許多成都買房人都品嘗過 “網(wǎng)紅盤”帶來的幸福和煩惱。這些網(wǎng)紅盤往往自帶投資屬性，低于周邊二手房的巨大價差，讓購房人蜂擁而至。然而，面對極低的中簽率，絕大部分購房者仍舊是陪跑，真正入圍者寥寥。
在成都工作生活了多年的陳麗就是如此。今年29歲的陳麗，是一家面包房的主理人。在愛美食愛娛樂的成都，陳麗的面包店生意做得很火紅，但在買房這件事兒上，卻總是差了點兒運氣。
陳麗目睹了成都樓市的興衰漲跌，潮起潮落。
成都房價的高速增長期始于2016年。2016年3月，成都房價開始全面上漲，投資客和炒房團(tuán)爭相涌入，一次性買入上百房源，直接把樓市的新房庫存量，壓降到了4個半月的規(guī)模。而那一年，成都的新房均價才7983元/平米。
到了2017年，成都樓市開始調(diào)控時代，二手房市場也被納入調(diào)控體系，但這并未完全撲滅樓市的高燒。那一年，抱著“買漲不買跌”信仰的購房者，還是拿著全款沖進(jìn)了市場，成都樓市從千元時代邁入了萬元時代，至年底新房均價已漲至1.2萬元。直到2017年底，“搖號”政策正式推出后，市場逐步回歸理性。
此后，成都樓市房價上漲幅度終于變得可控，越來越多的市民開始加入“搖號”的隊伍。自2020年以來，陳麗已親身經(jīng)歷了5場新房“搖號”，可一次也沒有搖中。到今年3月，陳麗決定再賭一把運氣，再次加入高新區(qū)一個網(wǎng)紅盤的搖號大軍。
陳麗深知，在新房搖號市場里，光有購房資格和“鈔能力”還不夠，關(guān)鍵還得靠運氣。然而，這一次好運還是沒有眷顧她，“買房的人太多了，搖號的人也很多，市場整體還是很火的”。
誠意金交了一個又一個，就是上不了車。最終，陳麗決定不再把買房希望寄托在搖號上，而是選擇了龍泉驛區(qū)的二手房，“價格雖然沒有網(wǎng)紅新盤的香，但我總歸能買到”。
陳麗只是眾多搖號大軍的一員。今年以來，在巨大的“房價差”面前，成都搖號人數(shù)屢創(chuàng)新高，中簽率屢創(chuàng)新低，造就了一個又一個搖號狂歡。
3月中旬，成都恒大天府半島6期開盤時，更是出現(xiàn)了戲劇性的時刻。由于項目售價1.35萬元/平方米，與周邊二手房相比，存在超8000元/平方米的價差，許多購房人都為此心動了。
▲（成都恒大天府半島售樓處。圖片來源:項目官方）
最終結(jié)果顯示，超5.2萬人加入搶房大軍，一度造成了報名系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)堵塞的情況。而由于樓盤推出的房源量只有180套，實際買房人的中簽率只有0.3%，相當(dāng)于291人搶一套房。
這也是“網(wǎng)紅盤”的普遍特征，它們都是典型的房價倒掛項目，銷售均價明顯低于周邊市場均價，對購房人吸引力十足。
據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計，自2023年以來，成都多個新房房源一開盤就遭到瘋搶，如川發(fā)天府上城、恒大天府半島、麓湖林語、建發(fā)央璽等。
憑借著“搖號”的超高性價比，成都樓市主城區(qū)的新房熱度持續(xù)回升。買房人不是在售樓部交資料，就是在通往售樓部的路上。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度成都樓市去化率90%以上的項目全部位于一圈層（指天府新區(qū)、高新南區(qū)）核心優(yōu)質(zhì)板塊，8成以上為央國企開發(fā)的項目，基本都是120-200平方米以上的改善和深度改善產(chǎn)品。
然而，并不是所有買房人都有機(jī)會參與這場盛宴。
“開發(fā)商在2020年起拿到很多設(shè)置了銷售限價的雙限地，這種樓盤一般都沒有利潤空間，所以普遍質(zhì)量一般，如果這些樓盤售價跟周邊二手房比，沒有價格倒掛或價差不大，一般購房者不太愿意去買這種新盤，這導(dǎo)致真正火的新盤不會太多?！鄙鲜鲭娊ǖ禺a(chǎn)成都公司員工表示。
一位成都高新區(qū)的本地中介對「市界」表示，“雖然新房目前的成交熱度看上去不錯，但實際上分化很明顯。真正有熱度的只是那些有巨大價差的網(wǎng)紅盤，剩下的那些新盤，如果位置偏，品質(zhì)差，性價比也沒啥優(yōu)勢的話，去庫存會非常難。”
與此同時，在大戶型產(chǎn)品占主流的主城區(qū)，買房人參與新盤搖號的入市門檻也跟著提升?！俺啥贾鞒菂^(qū)的新房上車總價都得有400萬，低于400萬的房子只能去郊區(qū)新房或者二手房市場選了。而對于成都人來說，400萬算是一個買房的門檻，高于400萬的，對普通工薪階層來說，就有點超出預(yù)算了?！鄙鲜鲋薪楸硎?。
最終，那些“買到就賺到”的網(wǎng)紅盤房源，成了少數(shù)人的投資游戲。
二手房去化壓力仍大
面對新房首付門檻高、戶型大、熱門盤難搶，大量剛需購房者們不得不轉(zhuǎn)向二手房。
今年4月份，王麗也開始走上了看房之路，她的要求是“小戶型，總價兩百萬以內(nèi)”。然而，新房市場卻無法實現(xiàn)她這個簡單的買房愿望。
“200萬以內(nèi)在主城很難找到符合要求的新房，想要在市區(qū)內(nèi)買新房，買到交通方便一些，配套也齊全的房子，真得很難。”王麗對「市界」說道。
最終，王麗不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場。與王麗一樣，整個成都二手房市場，有越來越多的剛需群體涌入。
在成都，二手房市場的交易主體，已經(jīng)變成了總價100-200萬的剛需買房人。成都貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，100-200萬總價的房源合計占比約40%，是當(dāng)前成都二手房供應(yīng)的絕對主力。
▲（圖源：視覺中國）
隨著整個交易市場的回溫，大量剛需客涌入二手房市場，加之房東們以舊換新需求的釋放，推高了交易規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，成都二手房成交量已經(jīng)突破5.6萬套，比新房要多出1.6倍。
然而，伴隨著交易量的提升，一些令房東不安的信號也開始顯現(xiàn)，二手房的掛牌量在飆升。
不久前，家住成都的李成就經(jīng)歷了一段艱難的賣房歷程。李成有一套二環(huán)邊上的“老破小”住宅，雖然房齡近30年，但南北戶型，緊鄰地鐵。他本想借著這波樓市“小陽春”能賣一個好價格。然而，現(xiàn)實與預(yù)期卻有很大的差距。
“房子掛了快8個月怎么也賣不掉，最后降價30萬才出掉”，李成因此對當(dāng)前的樓市熱度產(chǎn)生懷疑。但對比二手房總體的去化周期來看，他的賣房周期已經(jīng)比多數(shù)人短多了。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度末，成都二手庫存去化周期26.2個月，相比2022年年底減少了11.9個月，但這一數(shù)據(jù)仍遠(yuǎn)高于北京二手房同期平均13.4月的去化周期。
長期在主城區(qū)工作的本地中介對「市界」說道，“成都二手房的成交量雖然很大，但帶不動房價，價格像主城區(qū)和天府新區(qū)成交價格會有一個上漲，多數(shù)板塊保持持平甚至降價。”
目前，成都二手房掛牌均價約1.77萬元/平米，相比往年平均1.8萬/平米的價格還要略低，整體還保持著平穩(wěn)價格。
而更讓人心憂的是，二手房的掛牌數(shù)量還在上升。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前成都二手房掛牌量為18.19萬套，而南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量分別為14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。
10年人口增了600多萬
少不入川，老不出蜀。成都這座被譽(yù)為“天府之國”的城市，一直給人一種悠閑、舒適、愜意的印象。
最近幾年，隨著產(chǎn)業(yè)升級，成都展現(xiàn)出強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，越來越多年輕人開始涌入這座城市。
▲（圖源：視覺中國）
在成都工作兩年后，今年年初，霄云搞定了買房這件人生大事。北漂期間，她一直沒有考慮過買房，但回到成都后，她終于有機(jī)會圓了自己的買房夢。
2023年1月，霄云在玉林板塊看了幾套房子后，迅速確定了自己心儀的目標(biāo)，是一個不到70平方米的小兩居，房價也從110萬元談到了89萬元。雖然房子不大，但它卻讓霄云對未來生活充滿憧憬。
“在快節(jié)奏的北京待久了，到了慢節(jié)奏的成都，人整個松弛下來了?！彼嬖V「市界」。
2022年，成都GDP已破2萬億，總?cè)丝?126.8萬，當(dāng)年新增常住人口7.6萬人，常住人口直逼北京上海，相比十年前，人口凈增了近616萬。
此外，政策利好也為成都樓市添了把火。近兩年，成都進(jìn)一步優(yōu)化了區(qū)域限購政策，在保持高新南區(qū)限購不變基礎(chǔ)上，將核心限購區(qū)域進(jìn)一步打通，讓更多購房者參與進(jìn)來。
與此同時，來自金融層面的支持，也讓買房人有了更多信心。目前，成都首套貸款利率從之前的4.3%下調(diào)至4.1%，第二套房則下調(diào)至4.9%。
購房的政策環(huán)境迎來了罕見的寬松期。不過，許多業(yè)內(nèi)人依然心存疑慮，一季度樓市中脫穎而出的成都，是否能延續(xù)火熱行情。
4月18日的成都土拍，為許多人遞上了一顆“定心丸”。當(dāng)日，50多家房企競相爭奪成都中心城區(qū)的三宗土地。結(jié)果，3宗地均達(dá)到土地最高限價，進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)。
房企爭奪最激烈的“青羊金沙街道清江社區(qū)地塊”，在32家房企抽簽的情況下，中建三局下屬子公司以約11.17億元總價成為幸運兒，成交樓面價18900元/㎡。尤其值得一提的是，該地塊清水限價35000元/㎡，為目前成都最高的住宅清水限價地塊。
成都本地的一位房企投拓人士對「市界」說道，“從今天土拍的表現(xiàn)來看，成都土地價格面臨馬上斷檔跳升的情況。目前也確實需要一些政策，來支持開發(fā)商進(jìn)一步漲價?！?/p>
不過，再多的支持政策，也只能作為撬動樓市的支撐點，而不是發(fā)力點。畢竟，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、老百姓收入的持續(xù)增長，才是樓市回暖的真正動力。
（ 注：陳麗、王麗、霄云、李成均為化名）
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 解一帆
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